相続登記の義務化は売却時にどう影響する？手続きの流れも解説

相続登記の義務化の基本と概要

令和六年（２０２４年）四月一日より、不動産を相続した相続人には、相続登記を義務として行うことが法律で定められました。不動産登記法の改正により、相続で取得した土地や建物の名義を変更する手続きが、義務化されたのです。所定の期間内に手続きを行わなかった場合は、正当な理由がない限り、十万円以下の過料が科せられます。

相続登記の義務は、相続人が「不動産を相続したことを知った日」から三年以内に手続きを行う必要があります。また、令和六年四月一日より前に発生した相続による不動産も対象となり、その場合は施行日から三年以内、すなわち令和九年三月三十一日までに登記を行う必要があります。

この制度は、所有者不明の土地が増加することを防ぎ、公共開発や災害対応の妨げとなる問題を解消するために導入されました。何世代にもわたって未登記状態が続くと所有者が特定しにくくなり、結果として土地の管理や処分が困難になるおそれがあります。

相続登記を行わずに売却はできない理由

まず、相続登記をせず、亡くなった方の名義のまま不動産を売却することは法律上認められていません。なぜなら、不動産の登記簿に記載されている名義人──つまり法務局で管理されている所有者──と実際の所有者が異なっている場合、売却する権限があると認められないためです。相続登記を行い、正式にご自身を所有者として名義移転することが前提となります。これは不動産登記の基本原則であり、確かな所有権の根拠となります。出典：法務省による義務化の説明および、相続登記なしでは売却できないという解説による確認から。

また、「中間省略登記」と言われるような、亡くなった方から直接最終的な買主への名義移転は認められていません。たとえば、亡くなった方→相続人を省略→買主、という流れは登記法上許されず、必ず「亡くなった方→相続人→買主」と二段階での所有権移転登記が必要です。この手続きを省略できる制度はありませんので、円滑に売却を進めるためには、まず相続登記を経て、ご自身が正当な所有者であることを明らかにする必要があります。

さらに、売却の流れとしても、まず相続登記が完了していなければ売却準備に踏み出すことができません。所有権を確認できなければ、売却用の書類作成や買主との契約締結も進められず、登記手続きが完了するまで売却活動は事実上止まってしまいます。先に売却を進められたように見えても、登記がなければ後のトラブルや契約の無効につながる可能性がありますので、まずは相続登記を優先的に行っていただくことが大切です。

以下に、相続登記をしないまま売却できない理由を簡潔に表でまとめました。

相続登記が遅れても安心の制度と手続きのポイント

相続登記が遅れてしまった場合でも、安心して手続きを進められる制度やポイントがあります。

まず、「相続人申告登記」という制度を活用すると、相続登記に必要な申請書を提出することで、比較的簡単に名義変更の第一段階を踏むことができます。相続関係や書類に不安がある場合は、この制度を活用することでスムーズな手続きが可能です。制度の詳細な手順や要件については、司法書士など専門家への相談もご検討ください。情報によれば、この制度では申告書の提出により、円滑な相続登記申請への橋渡しになるとされています。

次に、手続き費用面でのポイントとして、相続した土地の評価額が１００万円以下の場合、２０２７年（令和９年）３月３１日まで登録免許税が免除される制度が設けられています。通常、評価額の０.４％が納付されるところ、この期限内であれば税負担を大幅に抑えられますので、該当する不動産がある場合はできるだけ早く申請されることをおすすめします。

さらに、相続登記の申請手順として必要な書類や流れを明確に理解しておくことも重要です。具体的には、被相続人および相続人の戸籍謄本や除籍・附票、住民票、印鑑証明書、固定資産評価証明書などを用意し、申請書を法務局で入手またはダウンロードして作成したうえで、窓口・郵送・オンラインいずれかの方法で申請します。申請後は、おおよそ１０日から２週間で「登記識別情報通知」が交付され、名義変更が完了します。

売却を視野に入れた段階で今すぐ取り組むべきこと

相続登記が義務化された現在、将来売却を見据えて動かれる方には、今すぐ以下のステップに取り組んでいただくことをおすすめいたします。

まず第一に、相続登記の申請は「相続を知った日」から数えて三年以内に行わなければならず、これを過ぎると十万円以下の過料の対象となりますので、先延ばしにせず早めに手続きを進めることが重要です 。

次に、登記が完了した後は、売却準備を効率よく進められます。具体的には、以下のように進めるとよいでしょう。

最後に、早めに動くことで「選択肢」が増える点もメリットです。たとえば、相続人の間で遺産分割協議が長引いた場合でも「相続人申告登記」という簡易な制度を活用し、一時的に申告を行うことで過料を回避しつつ、後日改めて本登記に移行可能です 。

売却の準備を見据えた段階では、小さな作業でも先延ばしにせず、着実に進めることが、結果として手間やトラブルを減らす近道となります。

まとめ

相続登記の義務化により、不動産を相続した方は迅速な手続きを求められるようになりました。名義変更がなされていない場合は売却ができず、手続きの遅れは不要な負担や選択肢の減少につながることがあります。しかし、簡易な申告制度や猶予期間が用意されていますので、焦らずに必要な手続きを進めることが可能です。早めに準備を始めることで、ご自身に合った選択がしやすくなり、安心して次の行動へと移せます。