稲沢市で実家じまいを考える方へ不動産売却の流れは？相続後の手続きや費用も紹介

相続後の実家をどうすればいいか。まず知っておきたい登記や手続き

まず不動産を相続した方は、「相続登記」が義務化されたことを知っておく必要があります。これは、令和六年（2024年）四月一日から施行された制度で、相続人は不動産を相続したことを知った日、または、遺産分割協議が成立した日から三年以内に登記を申請しなければなりません 。

また、すでに過去に相続された実家についても義務化の対象となっており、たとえ何十年も前に相続が行われたものであっても、改正法の施行日から三年以内、具体的には令和九年（2027年）三月三十一日までに相続登記を完了させる必要があります 。

相続登記には、戸籍謄本や遺産分割協議書、固定資産評価証明書などが必要になります。特に実家じまいの場合、土地や建物に関する権利関係を円滑に整理するためにも、必要書類を早めに確認いただくことが重要です。

なお、期限を過ぎてしまうと、正当な理由がない場合は十万円以下の過料（罰金に似た行政的な制裁）を科せられる可能性があるため、手続きを怠らないようご注意ください 。

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空き家化する実家を放置すると税負担が増えるケースと対策

実家を相続してそのまま空き家にしておくと、思いがけず税金や管理負担が大きくなってしまう可能性があります。まず最大のリスクとして、「住宅用地の特例」が外れ、固定資産税が〈最大で６倍〉に跳ね上がることがあります。これは「特定空家」や、法改正で新たに設けられた「管理不全空家」として自治体が指定すると適用されるようになったためです。たとえば、税額が年間1万７千円から10万円に増えるような例も報告されています。こうした事態を防ぐために、できるだけ早く対応することが重要です。

また、稲沢市では市役所で専門家の紹介や支援制度を用意しています。「専門家への相談窓口」があり、弁護士、司法書士、不動産関連の協会や建築士など、複数の専門家団体と協定を結び、必要に応じて紹介を受けられます。これにより、具体的にどのような手続きを取ればよいか、片付けや法的整備について何を相談すればよいかが分かりやすくなります。

さらに、不要な家財や不用品については、稲沢市がリユースの仕組みも活用できます。使わなくなった家具や道具を再利用したい場合、「おいくら」というサービスを通じて市が紹介する仕組みに登録し、対応可能な業者による買取や搬出を依頼できる場合があります。自分で運び出すのが難しい場合でも安心して利用できる点が便利です。

相続した実家を売る前に知っておきたい費用と税制特例

相続した実家を売却するにあたっては、どのような費用が発生し、また税制上どのような特例が利用できるのかを事前に把握することが重要です。ここでは、主な費用の項目、譲渡所得から３０００万円控除の特例、その適用条件や耐震性等による判断ポイントについてご説明いたします。

まず、仲介手数料は一般的に「売却価格を基に計算される上限額」（売却価格 × ３％ ＋ 6万円）に消費税が加算されたものが請求されやすいです。この上限は法律で定められており、多くのケースでこの額前後となります。例えば3,000万円の不動産ならば、約96万円（税抜）となることが多いです（消費税別途）ので、ご注意ください。

次に印紙税ですが、これは売買契約書に貼付する収入印紙になります。売買価格に応じて数千円から数万円の額が決まります。たとえば1,000万円超～5,000万円以下なら、通常2万円の印紙が必要で、軽減措置が適用される場合は1万円になることもあります。

また、住宅ローンが残っている場合などには、抵当権抹消のための登記費用も発生します。登録免許税は1件につき約1,000円程度、さらに司法書士に手続きを依頼する場合には1～2万円程度が必要となります。

さらに、売却によって利益が出た場合には譲渡所得税がかかりますが、相続した空き家を売る場合に利用できる「譲渡所得から3,000万円特別控除」の制度があります。相続時から３年を経過する日の属する年の12月31日まで、被相続人の居住用だった家屋（耐震性がない場合は耐震リフォーム済）または取り壊し後の土地を売った場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるというものです。

この特例には、以下のようなポイントがあります。対象家屋の建築が1981年5月31日以前である必要がある点、相続開始から３年以内という期限設定、そして耐震改修または取り壊しが譲渡前か譲渡後かによって条件が異なる点です。さらに、2024年の税制改正により、譲渡が2024年1月1日以降であれば、耐震改修や除却工事を譲渡日の翌年2月15日までに行っても特例の対象になるなどの柔軟性が加わっています。

耐震性の有無によっては、取り壊して更地にしてから売却したほうが特例を活用しやすいケースもあります。費用はかかりますが、特例による節税メリットとコストを比較して判断されるとよいでしょう。

こうした制度を活用することで、売却後の手取り額が大きく変わりますので、しっかりと条件を確認し、必要であれば専門家に相談されることをおすすめいたします。

実家じまいを決めたあなたへ。次に取るべき具体的なステップ

まずは、稲沢市役所の各相談窓口に相談し、必要な書類や手続きの流れを把握しましょう。たとえば、相続登記は「所有権移転登記」を行うことで法的に正式な所有者と認められます。令和６年４月からは「相続を知ってから３年以内」の登記が義務化されていますので、速やかに対応することが肝心です（被相続された実家を売却する前に、手続きの遅れによって罰則や余計な負担が発生しないようご注意ください）。

次に、各種期限を逃さないためのスケジュール管理が重要です。特例制度などには、期限が設けられているものがあります。たとえば、「空き家の譲渡所得から３,０００万円控除」の特例を受けるには、相続した実家が被相続人居住用家屋であることを証明する「被相続人居住用家屋等確認書」の取得が必要であり、さらに相続から３年後の１２月３１日までに売却を行わなければなりません。

片付け、行政手続き、売却という一連の流れを滞りなく進めるために、以下のような流れを段階的に整理するとよいでしょう。

このように、まず相談、期限確認、整理・準備、そして売却ごとの段階を明確に分けて進めれば、抜け漏れのない「実家じまい」が可能になります。自分だけで抱え込まず、自治体の支援や相談窓口の活用を積極的にご検討ください。

まとめ

稲沢市で実家じまいを進める際は、相続登記や税制、期限付きの特例など基礎的な手続きをしっかり理解し、早めに準備を始めることが大切です。空き家を放置すれば税負担が大きくなり得るため、状況に合わせた対策も重要です。まずは必要書類の確認やスケジュール作成から始め、片付けや売却への流れを着実に進めましょう。専門家や自治体のサポートを活用すれば、不安な方でも安心して実家じまいに向けて前進できます。