家族信託で不動産売却を進める方法とは？認知症対策もあわせてご紹介｜稲沢市の不動産売却なら安心サポートの稲沢いえうる窓口

ご両親が認知症になり、実家を売りたくても売れないというお悩みは、多くの方が直面している現実です。こうした状況を前に、どのような方法で解決できるのか、不安や疑問を感じている方も多いのではないでしょうか。本記事では、家族信託を活用した不動産売却の仕組みや実際の進め方、注意すべきポイントについて、分かりやすく丁寧に解説いたします。大切なご家族と資産を守るための第一歩として、ぜひ最後までご覧ください。

【目次】

・家族信託とは何かと不動産売却にどうつながるか
・認知症で実家が売れない悩みと家族信託の有効性
・家族信託を利用した不動産売却の手続きと流れ（具体的ステップ）
・1. 家族信託契約の締結と信託登記
・2. 受託者による売却手続き時の注意点
・3. 売却後の登記と処理の流れ
・家族信託を選ぶ際のポイントと注意点
・まとめ

家族信託とは何かと不動産売却にどうつながるか

家族信託とは、所有者（委託者）が信頼できる家族（受託者）に、不動産や預貯金などの財産管理・処分を任せる制度です。信託によって所有権の中でも「名義（管理・処分権）」だけを受託者に移し、「財産から得られる利益の権利（受益権）」は引き続き委託者が保有する形になります。そのため、贈与税や不動産取得税などが抑えられ、相続や介護資金のための不動産処分に柔軟性が生まれます。

不動産に関する仕組みでは、家族信託により、委託者の代わりに受託者が名義を登記上に移し、認知症などによる判断能力の低下に備えます。登記が受託者に移っていれば、受託者が媒介契約や売買契約など、不動産の売却手続き全般を主導できます。

こうした仕組みにより、家族信託は不動産売却の自由度を高めます。委託者の意思能力が低下した際にも、受託者が売却の判断や手続きが可能になり、不動産が“塩漬け”になるリスクを避けられます。

以下に、家族信託における役割分担やメリットを整理しました。

役割	内容
委託者	財産を信託する所有者。受益権（利益を得る権利）を保有
受託者	財産の管理・処分（売却など）を担う。登記名義を受託者に移す必要がある
受益者	財産から得られる利益を受け取る人。委託者が受益者になることが多い

このように、家族信託によって不動産を含む財産の管理・処分を受託者に任せることで、認知症などになってもスムーズに売却できる体制が整い、委託者やその家族の安心につながります。

認知症で実家が売れない悩みと家族信託の有効性

ご家族に認知症が進行してしまうと、不動産を売ろうとしても“契約能力”の問題で手続きが進まないのが現実です。法律では、「意思能力がない者が行った法律行為は無効」と定められており、たとえお子さまが代理として動いても、自宅の売却は難しくなります。これによりせっかくの自宅が“資産凍結”状態になり、介護施設の費用準備にも支障をきたすことがあります。こうした背景を踏まえ、家族信託という制度に注目が集まっています。

家族信託制度では、判断能力があるうちにご本人（委託者）が信頼できるご家族（受託者）に不動産の管理・処分権限を託します。信託契約に基づいて「信託登記」を行えば、受託者が登記上の名義人となり、ご本人の判断能力にかかわらず、受託者によって不動産売却が可能になります。司法書士による登記や本人確認も、受託者に対して行われますので、実務上の手続きがスムーズになるのです。

たとえば、「親が認知症で判断能力が低下してしまい、どうしても実家を売りたいのに売れない」という切実なお気持ちをお持ちの方には、家族信託が非常に有効です。受託者がお子さまなどご家族となることで、ご本人に代わって売却や資金管理ができるようになり、介護費用の手当や、空き家問題の解消などに活かせます。信託契約をご本人が納得できるうちに整えておくことが、ご家族の安心につながります。

下表には、「認知症による売却の難しさ」と「家族信託による解決策」を整理しています。

悩み	課題	家族信託による効果
実家を売りたいが、本人に判断能力がない	法律上、不動産取引には売主の意思確認が必要	受託者が名義上の売主として売却できる
介護施設入居のための資金が必要	本人の意思確認ができず売却資金が確保できない	受託者が売却して、資金を準備できる
空き家・管理負担を抱えている	所有者本人の判断能力がないため処分できない	受託者が売却や管理処分を進められる

家族信託を利用した不動産売却の手続きと流れ（具体的ステップ）

認知症によって実家の売却が困難になる前に、家族信託を活用して円滑に売却を進めるためには、以下のような具体的な手順を踏む必要があります。

ステップ	内容	ポイント
① 信託契約の締結	委託者である親と、受託者となる子ども（または家族）が信託契約を結びます。	「不動産を処分する権限」が明記されていることが必須です。
② 信託登記の実施	法務局で不動産の名義を受託者に変更し、信託の内容を信託目録として登録します。	登記がなければ売却手続きができません。
③ 売却手続きの実行	受託者が媒介契約や売買契約を締結し、不動産を売却します。	登記簿の名義が受託者であることが手続きの前提です。

以下、それぞれの流れを具体的にご説明いたします。

1. 家族信託契約の締結と信託登記

まず「不動産を処分する権限」を確実に受託者に与える信託契約を、専門家の助言を得て公正証書として作成します。その後、法務局に対し信託登記を行い、不動産の名義を受託者に変更するとともに、信託の内容を信託目録として登記簿に反映させます。これにより、認知症になった後でも受託者が売却の主体となれる仕組みが整います（信託目録の記載が不可欠です）。

2. 受託者による売却手続き時の注意点

売却の場面では、受託者が売主として媒介契約や売買契約を進めます。売買契約書に「信託に基づく売却」であることを明記し、信託契約書を添付資料として提示することが重要です。また、信託不動産であった旨も明示しておく必要があります。抵当権が付いている場合には、ローン返済と抵当権抹消の手続きを受託者が進めることになります。

3. 売却後の登記と処理の流れ

売却が成立した当日、受託者は司法書士による所有権移転登記と信託登記の抹消登記を同時に行います。これにより、不動産は通常の状態で買主に移転されます。登録免許税には、所有権移転分が固定資産評価額の1.5～2％、信託抹消分は不動産1個につき1,000円が課されます。

売却代金は「信託専用口座（信託口口座）」に入金し、受益者である親の生活費や医療費、介護費用に充てます。この口座は受託者名義であっても、あくまで信託財産の管理に限られ、個人資産とは明確に分けて管理されなければなりません。

以上が、「家族信託を利用した不動産売却」の主要な流れです。信託契約の設計から信託登記の手続き、売却の実行、そして売却後の登記・資金管理まで、一連のプロセスを明確に踏むことで、認知症による実家の凍結リスクを回避し、安心して不動産を売却できる体制が整います。

家族信託を選ぶ際のポイントと注意点

家族信託を利用して実家の不動産売却を検討する際には、安心して進めるためにいくつか重要なポイントがあります。

まず、信託契約書に「不動産を処分する権限」をどの範囲まで受託者に与えるかを明確に定めることが不可欠です。信託契約に売却権限が含まれていない場合、受託者は実際の売却行為を行えませんので、契約書設計の段階で専門家と十分に検討する必要があります。さらに、信託登記にもその権限内容が反映されていなければ、外部からその権限が認識されず、実務上の混乱につながるおそれがあります。

次に、信託登記を適切に行うことが大前提です。信託財産である不動産は、形式上、受託者の名義に変更し、「信託登記」をすることで、信託である旨を対外的に明示する義務があります。この手続きを漏らすと、受託者と信託財産の分別があいまいとなり、不動産管理や売却時にトラブルが生じる恐れがあります。司法書士などの登記の専門家による手続き支援が重要です。

また、家族信託は開始後も長期間続く契約であり、利用中のサポート体制や信託終了時までの見通しを設計しておくことが安心につながります。専門家によっては、信託契約締結後のフォローを行うところも少なくないため、契約前に対応範囲を確認しておくことが望ましいです。加えて、関係者全員の理解や合意、定期的な点検（メンテナンス）体制を整えることで、将来の紛争防止にもつながります。

下記に、主なポイントをまとめた表をご覧ください。

項目	内容	注意点
契約設計	どこまで売却権限を与えるか明記	権限不足では売却不可
信託登記	名義変更と信託登記の実施	対外的に信託財産と分別を明確に
サポート体制	契約後の支援や終了時の設計	専門家選びと関係者理解が鍵

これらの点をしっかり押さえて計画を立てることで、認知症対策としての家族信託による不動産売却を、安心して進められるようになります。

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まとめ

家族信託を活用した不動産売却は、認知症による判断能力の低下に備え、ご家族が安心して大切な資産を守るための有効な手段です。信託契約により受託者が名義を得て売却手続きを進められるため、実家を売りたいのに売れずに困っている方に大きな安心をもたらします。ただし、契約内容や手続きに細やかな配慮が必要なため、売却権限の設定や登記の流れなど専門的なポイントを押さえることが重要です。ご家族にとって最適な方法を検討し、安心してスムーズな不動産売却につなげましょう。